第四讲 所有权、物权流转、共有
发布时间：2011.07.04 山东省查看：5593 评论：11
所有权
【案例思考】：A有一块价值一万元的玉石。A与B订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元，三日后取货。隔天，知情的C找到A，提出愿以12,000元购买该玉石，A同意并当场将玉石交给C。不久，C将玉石借给好友D把玩，不料D见财起意，谎称玉石归其所有，将玉石以10000元的价卖给了不知情的E。后E将玉石丢失被F捡到，F将其以10000元的价格转卖给了不知情的G。试问：
（1）B是否取得了玉石的所有权？
（2）C是否取得了玉石的所有权？
（3）D是否取得了玉石的所有权？
（4）E是否取得了玉石的所有权？
（5）F是否取得了玉石的所有权？
（6）G是否取得了玉石的所有权？
【案例解析】：(1)否；(2)是；(3)否；(4)是；(5)否；(6)否。
第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
【2007年卷三单选第11题】
甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一选项是正确的？（D）
A．该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权
B．该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权
C．只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权
D．该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权
【参考答案】
【考点】物权法定
【设题陷阱与常见错误分析】有的考生认为赠与合同的约定违反了物权法定原则，因此归于无效，故而误选了A项或B项；有的考生认为基于赠与合同的约定，学校的行为属于无权处分，需要得到甲的追认，因此误选了C项。
【解题思路与方法分析】《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。本题中，甲在赠与合同中约定学校不得处分（转让）该纪念册违反了物权法定原则，仅具有债的效力，不具有物权效力，该大学作为所有人有权将标的物赠与他人，因此D项正确，ABC三项错误。
第四十条【所有权人设定他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条【国家专有】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
★ 第四十二条【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
★ 第四十三条【保护耕地、禁止违法征地】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。★第四十四条【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条【国有财产范围、国家所有的性质和国家所有权行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
【属于国家所有的财产】：
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的
土地，属于国家所有。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规
定属于集体所有的除外。（同义转化为“原则国有也会变”）第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。第五十条无线电频谱资源属于国家所有。第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第五十二条国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条【国有出资的企业出资人制度】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条【国有财产保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条【国有财产管理法律责任】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条【集体财产范围】集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。
★ 第五十九条【农民集体所有财产归属以及重大事项集体决定】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。
第六十条【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条【城镇集体财产权利】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
★第六十二条【公布集体财产状况】集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
★第六十三条【集体财产权保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条【私有财产范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条【保护私人合法权益】私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条【企业出资人权利】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条【法人财产权】企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条【保护社会团体财产】社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第三讲 物权变动
一、基于法律行为物权变动的区分原则（★★★）
《物权法》
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
第二百一十二条 质权自出质人交付质押财产时设立。
【例一】甲、乙约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。①甲、乙的互易合同自双方就合同的主要条款意思表示一致时成立并生效，合同的生效不以房屋登记的办理或者首饰的交付为必要条件。②互易合同生效的意义在于，甲对乙享有债权请求权，有权请求乙交付B首饰并移转所有权；乙对甲也享有债权请求权，有权请求甲交付A房屋并移转所有权。一方无免责事由拒绝履行的，对方有权请求强制履行或者要求承担其他违约责任。③只要没有将A房屋过户登记到乙名下，A房屋的所有权不发生变动；只要没有将B首饰交付给甲，B首饰的所有权就不发生变动。
【例二】甲、乙单纯为了解不动产登记的程序，签订了一份虚假的书面合同，约定甲用A房屋与乙的B首饰互易。后双方将A房屋登记在乙名下，但没有交付B首饰。①B首饰没有交付，所有权自然仍属于乙；即使已经交付，仍然归属于乙。②由于甲、乙间的互易合同无效（双方通谋虚假行为），故虽然以及完成了A房屋所有权的过户登记，由于物权变动的推动力量不存在，故虽然办理了登记，但A房屋的所有权仍归属于甲，仅发生了错误登记而已。③可抽象总结为：法律行为无效，即使已经完成了不动产过户登记或者动产交付，依然不能发生物权变动的效果。
（2006－3－91）房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？
A．甲、乙之间买卖合同有效
B．甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益
C．甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁
D．丙应当承担房屋被焚毁的风险
【答案】A
（2007－3－6）乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？
A．合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任
B．合同无效，甲应返还所受领的价款
C．合同有效，甲应继续履行合同
D．合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失
【答案】C
二、基于法律行为的不动产物权变动（★★★）
《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
1．原则：①基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记作为物权变动的生效要件。其公式是：生效的法律行为＋登记﹦物权变动。②物权变动的时间点是将初始登记或者变更登记记载到不动产登记簿之日。不动产登记簿是物权变动的法律依据，权属证书（房产证、建设用地使用权证）不是物权变动的依据，仅为享有不动产物权的初步证明材料。③其适用范围包括：不动产买卖合同、不动产赠与合同、建设用地使用权出让合同、不动产抵押合同。
2．例外：①土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记。但未经登记的土地承包经营权，不具有对抗善意第三人的效力（《物权法》第127条、129条）。②设立地役权的合同生效，地役权设立，无须登记。但未经登记的地役权不能对抗供役地的善意受让人（《物权法》第158条）。
（2008四川－3－57）郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某**10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的？
A．郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效
B．郑某享有房屋的所有权
C．郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续
D．陈某对房屋不享有抵押权
【答案】ABCD
三、基于法律行为的动产物权变动（★★★）
《物权法》
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条 动产物权转让时，双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
1．原则：①基于法律行为的动产物权变动，以交付为生效要件。其公式为：生效的法律行为＋交付（或放弃占有）﹦物权变动。②其适用范围包括：动产买卖、动产赠与、动产质权的设立、部分权利质权的设立（具有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单）。③交付的要素有二：（a）具有交付的合意；（b）移转动产的占有（移转直接占有；移转或者创设间接占有）。④交付的类型有四：现实交付、简易交付、指示交付、占有改定。除占有改定不能作为质权设立的交付方式以外，四种交付方式在动产物权变动中的功能相同。⑤机动车、航空器、船舶的所有权变动没有登记，不得对抗善意第三人。⑥以汇票、支票、本票、公司债券出质的，没有背书的，其质权不得对抗善意第三人。
2．第一种例外：以登记为物权变动的生效要件，包括两种情形：①以没有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自有关部门办理出质登记时设立（《物权法》第224条）。②以**份额、股权、知识产权财产权、应收账款设立权利质权的，自在相应机关办理出质登记时质权设立（《物权法》第226、227、228条）。
3．第二种例外：合同生效即发生物权变动，不以交付或者登记作为物权变动的生效要件，但未经登记，不得对抗善意第三人。包括两种情形：①动产抵押（《物权法》第188条）。②动产浮动抵押（《物权法》第181、189条）。
【例一】甲、乙约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。此后，甲听说乙有意以更高的价格将B首饰出卖给他人，就诱骗乙的儿子将B首饰取出交给自己，作为回报，甲给乙的儿子买了一个棒棒糖。①由于没有交付的合意，甲虽取得B首饰的直接占有，也不能取得B首饰的所有权。②乙可以对甲择一行使返还原物请求权、占有回复请求权、不当得利请求权（占有利益）。
【例二】甲、乙约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。同时约定，乙将B首饰邮寄给甲就可以了。乙依约将B首饰投邮。①甲、乙对于B首饰没有约定交付地点，货物又需要运输，根据《合同法》第141条，乙将B首饰投邮时，视为完成现实交付，甲取得首饰的所有权。②但是，如果甲、乙约定乙必须送货上门，则乙将B首饰投邮时，尚未完成现实交付，需要等邮差将B首饰在甲的所在地交付给甲时才算完成了交付。
【例三】甲、乙约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。一日，甲到乙家串门，乙拿出B首饰放在茶几上对甲说：“现在给你”，甲对曰：“先放这，我走时带走”。茶毕，甲忘了带走B首饰。①甲、乙已经完成现实交付，甲已经取得B首饰的所有权。②B首饰属于遗忘物。
【例四】乙将其B首饰交给甲鉴定，甲提出用自己的A房屋换之，乙同意。①《物权法》第25条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”。②自甲、乙互易合同生效时，即在甲、乙间完成了B首饰的交付，是为简易交付。
【例五】乙的B首饰被丙所盗，甲听说后，提出用自己的A房屋换B首饰，乙同意，让甲自己找丙取回B首饰，甲欣然同意。①《物权法》第26条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”。②自甲同意从丙处取回B首饰时，乙将其对丙的返还原物请求权让与给了甲，甲此时取得B首饰的所有权，是为指示交付。
【例六】甲、乙于3月5日约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易，乙应于3月15日交付。①交付日期的约定与占有改定的约定完全不同，占有改定的约定包括两个方面：第一，动产物权发生变动；第二，让与人与受让人另行达成借用、保管、出租、承揽、委托等协议，让与人基于该协议继续直接占有该动产，受让人基于该协议取得动产的间接占有。②甲、乙没有完成交付，因此，3月15日交付前，甲不能取得B首饰的所有权。
【例七】甲、乙于3月5日约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易，乙应于3月15日交付。到了3月15日，乙提出需要借用B首饰20天，但自是日起B首饰归甲，甲勉强同意。①《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力”。②3月15日，甲、乙达成了占有改定的协议，甲取得B首饰的所有权。③记住：占有改定就是两个约定。
【例八】甲以自己的汽车为乙设立质权，约定4月1日交付汽车。4月1日，乙对甲提出，由于自己家中车库已满，汽车由甲替自己保管，但乙自该日起对汽车享有质权，甲欣然应允。①甲、乙间质押合同已经生效。②甲、乙已经完成了汽车的交付（交付方式为占有改定）。③乙不享有汽车的质权，因占有改定不发生质权设立的效果。
（2004－3－10）某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？
A．8月7日 B．8月8日 C．8月9日 D．8月15日
【答案】C
（2007－4－4－2）案情：2007年2月10日，甲公司与乙公司签订一份购买1000台A型微波炉的合同，约定由乙公司3月10日前办理托运手续，货到付款。
乙公司如期办理了托运手续，但装货时多装了50台B型微波炉。
甲公司于3月13日与丙公司签订合同，将处于运输途中的前述合同项下的1000台A型微波炉转卖给丙公司，约定货物质量检验期为货到后10天内。
3月15日，上述货物在运输途中突遇山洪爆发，致使100台A型微波炉受损报废。
问题：2．乙公司办理完托运手续后，货物的所有权归谁？为什么？
【答案】属于甲公司。根据《合同法》第141条第一款，在甲、乙的动产买卖合同中，没有约定交付地点，且货物需要运输，乙货交第一承运人，即完成现实交付。根据《物权法》第23条的规定，微波炉的所有权自完成现实交付时移转于买受人甲。
（2008－3－9）甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？
A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
【答案】A
（2010－3－6）甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？
A．归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失
B．归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C．归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失
D．归丙所有，但丙应赔偿乙的损失
【答案】无正确答案（官方答案为A）
四、非基于法律行为的物权变动（★★★）
《物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【例一】甲、乙约定，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。乙交付B首饰后，甲仍不依照约定办理A房屋的过户登记，乙诉至法院，法院于4月1日作出生效判决，判决甲办理A房屋的过户登记。①《物权法》第28条规定的法律文书仅限于形成判决，不包括给付判决。②乙行使的是债权请求权，不是形成权，所以该判决生效时，乙仍然不能取得A房屋的所有权。③须待依照该生效判决办理完毕A房屋的过户登记是，乙才取得房屋的所有权。
【例二】乙对甲声称，如果不同意用A房屋和自己的B首饰互易，乙将公布甲妻早年的**，甲只好同意，乙交付了首饰，甲也给乙办理了房屋的过户登记。半年后，甲诉至法院，以遭受胁迫为由请求撤销合同，法院于4月1日作出生效判决，判决甲的撤销权成立，合同自始无效。①甲行使的撤销权，法院据此作出的判决为形成判决，自判决生效时发生物权变动，乙已经取得的A房屋所有权自始消灭，甲自始回复对A房屋的所有权。②例一与例二的不同，根本原因在于请求权与形成权的作用不同。
【例三】A房屋为甲与妻子婚后购买，登记在妻子名下。现甲妻起诉离婚，法院于4月1日作出生效离婚判决，其中判决A房屋的所有权归甲。4月3日，在将A房屋登记到甲名下之前，甲、乙达成协议，甲以其A房屋与乙的B首饰互易。①离婚判决为形成判决，故判决生效时，无须登记，甲即取得A房屋的所有权，甲与甲妻对A房屋的共同共有权消灭。②在将A房屋登记在自己名下之前，甲虽是所有权人，但欠缺处分权。处分的不发生物权变动的效果。③甲、乙的互易合同有效，但乙不能取得A房屋的所有权。④正确的操作流程是，先注销甲妻的登记，再登记到甲名下，然后给乙办理过户登记（《房屋登记办法》）。
（2007－3－96）2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。
96．关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：
A．交付标的物是房屋买卖合同的有效要件
B．小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某
C．房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力
D．该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料
【答案】BCD
（2008－3－8）中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？
A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
【答案】B
（2010－3－53）某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？
A．房屋应归甲所有 B．房屋应归乙所有
C．抵押合同有效 D．抵押权未成立
【答案】BCD
二、共有（★★）
（一）共有的类型
1．按份共有。（1）概念。按份共有，指二人以上按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。（2）特征：①按份共有人对共有财产按照应有份额享有权利、承担义务。②共有人的应有份额抽象地及于共有物的整体，而非具体地及于共有物的部分。③按份共有人对其份额享有独立的所有权，有权转让、抵押自己共有的份额。（3）应有份额的确定：根据《物权法》第104条，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。（4）按份共有的推定：根据《物权法》第103条，共有人共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2．共同共有。（1）概念。共同共有，指二人以上根据共同关系对共有物不分份额地共同享有权利并承担义务的共有关系。（2）共同共有的类型：①夫妻共同共有。②家庭共同共有。③遗产分割前，法定继承人对遗产的共同共有。④被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外（《婚姻法解释（一）第15条》）。
（二）共有物的管理与处分
《物权法》
第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
1．共有物的处分。包括事实上的处分（如加盖房屋、装修房屋，拆除房屋重建）与法律上的处分（转让、抵押、质押、设立用益物权）。
须记住：根据《物权法》第97条对共有物的处分权限：①有约定的按约定；②没有约定时，按份共有采绝对多数决原则，须经占份额三分之二以上的按份共有人同意（只讲份额不讲人数）；共同共有采一致决原则，须经全体共同共有人同意（一人不同意就不行）。
再须记住：《物权法》第97条与善意取得具有亲密的关系，部分共有人擅自对共有物进行法律处分，构成无权处分，即转接到善意取得制度。
还须记住：按份共有人对其份额享有独立的所有权，按份共有人对自己份额的处分无须其他按份共有人同意，与对共有物整体的处分不同。
【例一】甲与同学乙、丙各出资10万元盖了一栋三层楼房，约定楼房盖好后三人共有。房屋竣工后，甲住第一层，乙住第二层，丙住第三层。乙因常年在外做生意，打算将其居住的第二层出卖给丁，甲、丙均表示反对。对此，下列说法中正确的是哪一个？
A. 甲、乙、丙对楼房形成区分所有，乙有权出卖其居住的第二层
B. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙有权出售其居住的第二层，甲、丙享有优先购买权
C. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙无权出售其居住的第二层
D. 甲、乙、丙对楼房形成共同共有，乙无权出售其居住的第二层
【答案】C
2．共有物的使用与收益。
根据《物权法》第96条，对共有物的使用与收益，共有人有约定的，按照约定。没有约定的，分别情况处理：①按份共有人按其份额，对共有物的整体进行占有、使用和收益。②共同共有人共同占有、使用、收益。
3．管理费用的承担。根据《物权法》第98条，共有物的管理费用，共有人有约定的，按照约定承担，没有约定的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
（2003－3－1）甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？
A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板
B.因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板
C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板
D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
【答案】B（依照第97条，应为占份额三分之二以上的按份共有人同意）
（2010－3－7）红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？
A．该楼发生的管理费用应按投资比例承担
B．该楼所有权为按份共有
C．红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜
D．彩虹公司对其享有的份额有权转让
【答案】C
（三）因共有物所生之债的对内、对外效力
《物权法》
第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
（2009－3－54）甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，约定轮流使用。在甲居住期间，房屋廊檐脱落砸伤行人丁。下列哪些选项是正确的？
A．甲、乙、丙如不能证明自己没有过错，应对丁承担连带赔偿责任
B．丁有权请求甲承担侵权责任
C．如甲承担了侵权责任，则乙、丙应按各自份额分担损失
D．本案侵权责任适用过错责任原则
【答案】ABCD
（四）共有物的分割
《物权法》
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
（五）按份共有人的优先购买权
《物权法》
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
（2005－3－12）甲、乙按20%和80%的份额共有一间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？
A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C.乙、丙、丁都有优先购买权
D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
【答案】C
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大海捞针
[7]思博铁粉
[未知属地]
主题：131 回帖：973 积分：4032
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champion1103
【案例思考】：A有一块价值一万元的玉石。A与B订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元，三日后取货。隔天，知情的C找到A，提出愿以12,000元购买该玉石，A同意并当场将玉石交给C。不久，C将玉石借给好友D把玩，不料D见财起意，谎称玉石归其所有，将玉石以10000元的价卖给了不知情的E。后E将玉石丢失被F捡到，F将其以10000元的价格转卖给了不知情的G。试问：
（1）B是否取得了玉石的所有权？
（2）C是否取得了玉石的所有权？
（3）D是否取得了玉石的所有权？
（4）E是否取得了玉石的所有权？
（5）F是否取得了玉石的所有权？
（6）G是否取得了玉石的所有权？
【案例解析】：(1)否；(2)是；(3)否；(4)是；(5)否；(6)否
G为什么没有呢？
2011/07/05 10:31 [来自北京市]
0 举报LIU1018
2011/07/05 13:48 [来自上海市]
0 举报大海捞针
g不能取得所有权，因为对于拾得遗失物予以有偿转让的情形，G不得主张善意取得，不符合善意取得的条件，权利人可向受让人主张追回遗失物（2年内）；权利人也可向无权处分拾得人请求不当得利或侵权损害赔偿。
2011/07/05 14:16 [来自山东省]
0 举报champion1103
多谢啊
2011/07/05 14:20 [来自北京市]
0 举报champion1103
是否划红线的部分有些矛盾？楼主？请传道、授业并解惑啊
2011/07/05 14:22 [来自北京市]
0 举报champion1103
A．归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失
B．归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C．归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失
D．归丙所有，但丙应赔偿乙的损失
【答案】无正确答案（官方答案为A）
感觉应该答案是D?大家来说说。楼主？
2011/07/05 14:27 [来自北京市]
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